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3 luoghi comuni sull’affitto da sfatare: il mercato della locazione spiegato in breve

L’immobiliare è uno di quei settori in cui tutti sanno sempre tutto: chi non ha un vicino di casa, un amico o un parente che deve comprare casa, che sta cercando in affitto, che “lo so bene come funzionano le cose”. L’affitto non è immune dalla chiacchiera da bar: proprio come la Nazionale, che ha milioni di allenatori, anche per la locazione tutti sono agenti immobiliari, proprietari o inquilini. Tre semplici infografiche ci aiutano a sfatare alcuni luoghi comuni sull’affitto oggi.

Di case e immobili, tasse sulla casa, vendite e affitti si parla in ogni dove, dalla tv ai giornali.

È di gran lunga il settore di maggiore interesse nei programmi di approfondimento. Non c’è tg che non parli di IMU, TASI, TARI con cadenza periodica. I borsini con le quotazioni immobiliari popolano i giornali, non importa se cartacei o web. Da lì si diffondono dati, opinioni, interpretazioni, argomentazioni, prediche. Finché tutti fanno una gran confusione, ognuno tira l’acqua al proprio mulino, i fischi diventano fiaschi e nessuno più sa bene come vadano veramente le cose.

L’affitto, settore meno dibattuto dell’immobiliare, non è immune da questo difetto. Con l’aggravante che pochi ne parlano (certamente non noi di Blogaffitto, che ne facciamo il nostro argomento quotidiano!) e i dati sono merce rara da trovare. Il che incentiva le dicerie, a discapito della realtà. L’opinione vince sulla realtà e diventa, in men che non si dica, luogo comune.

Questo accade, almeno, finché qualcuno non tira fuori i numeri. Pochi e ben chiari, con i dati le chiacchiere stanno a zero. Sfatiamo dunque tre luoghi comuni che ogni professionista dell’affitto si sente di tanto in tanto tirare fuori da amici, parenti e clienti.

1) “Gli affitti vanno male, in questi ultimi anni, non è vero?”

L’esperto dei massimi sistemi è sempre dietro l’angolo. Ha sentito al telegiornale che le vendite in questi anni sono calate, quindi l’immobiliare è in crisi, quindi pure gli affitti saranno in crisi, no? E poi c’è la crisi, che coinvolge tutti i settori, perciò, come direbbe Hegel, la notte è nera e tutte le vacche (anche quelle bianche) diventano nere.

Ebbene no!

Gli affitti in questi anni –brutto a dirsi, ma vero- hanno beneficiato della crisi delle compravendite. Dal 2007 in avanti il numero di compravendite residenziali in Italia si è praticamente dimezzato e solo da fine 2014 la tendenza sembra cambiare, volgendo al bel tempo.

Per gli affitti sono stati invece anni buoni: tanti proprietari, scoraggiati dal momento di mercato a cercare di vendere, hanno deciso di proporre il proprio immobile in affitto. E le titubanze spesso sono state spazzate via dall’avvento dell’IMU, che sulle seconde case sfitte è generalmente salatissima.

Dall’altra parte, tante famiglie impossibilitate ad accedere al mutuo e a comprare casa hanno dovuto rivolgersi, almeno temporaneamente, alla locazione, aumentando progressivamente il numero di contratti di affitto nel nostro Paese: secondo i dati FIAIP, circa un +36% nel corso degli ultimi 7 anni.

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2) “Mettere in affitto non conviene, ti mangiano tutto con le tasse”

Le tasse sono da sempre il problema dei proprietari di casa. E in particolare di quelli che mettono a reddito la propria casa con l’affitto.

Qualsiasi agente immobiliare che si rispetti ha sentito dal locatore di turno la fatidica frase “o da questo appartamento prendo X€, o la tengo sfitta, che con quello che ci pago di tasse quasi neanche mi conviene”. Giusto come ragionamento?

Falso, anzi falsissimo!

Oggi la cedolare secca è un’alternativa economica e molto vantaggiosa per i proprietari che scelgono l’affitto per la propria seconda casa.

Con aliquota del 21% per i contratti di locazione liberi 4+4 e del 10% per i contratti di locazione a canone concordato, l’affitto rappresenta ormai la forma di reddito con la tassazione più conveniente, tanto rispetto ai redditi da lavoro dipendente o da lavoro autonomo (dove l’aliquota minima è il 23%), quanto rispetto alle altre forme di investimento immobiliare o finanziario, come dimostrato da una recente analisi del franchising Solo Affitti.

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3) “Gli affitti sono cari…e poi sono aumentati un sacco ultimamente!”

L’inflazione è stata un fenomeno dilagante nel settore immobiliare degli anni Novanta e Duemila, nel nostro paese. Tanto per le vendite quanto per le locazioni. Ma il caro affitti è ancora un problema all’ordine del giorno per chi cerca casa?

Decisamente no.

Si può disputare a lungo se i prezzi degli affitti siano troppo alti e su quale sia un livello di affitto giusto per una certa città piuttosto che per un’altra. Ma un dato è chiaro: negli ultimi anni i canoni di locazione non sono affatto saliti, quanto piuttosto scesi. E i proprietari che non si sono adeguati al ribasso spesso non sono riusciti a trovare un inquilino per il loro immobile, vista l’abbondante offerta di case da affittare.

L’Ufficio Studi di Solo Affitti lo ha registrato nell’annuale rilevazione statistica sul mercato delle locazioni: complessivamente, dal 2009 al 2014, il calo nelle principali città si è aggirato attorno al -12,5%, passando da un canone medio di quasi 580€ a poco più di 500€. Questo significa che le condizioni di mercato permettono all’inquilino, sullo stesso immobile, un risparmio medio di oltre 850€ all’anno.
L’inflazionite è una malattia difficile da curare, ma le statistiche parlano chiaro.

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fonte:

http://www.blogaffitto.it/

 

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Hotel troppo caro per visitare Expo con la famiglia? Risparmio e comodità con l’affitto

I numeri di Expo sono stati snocciolati in ogni trasmissione televisiva o radiofonica, durante l’ultimo mese. Ma di qualcosa non si è parlato molto: quanto costa per una famiglia visitare l’Esposizione Universale di Milano 2015. Non tanto per il biglietto di ingresso, quanto per il pernottamento. L’hotel è un costo importante, soprattutto se si viaggia con famiglia al seguito o in comitiva con amici, e le quotazioni sono salite – ovviamente – proprio in corrispondenza di Expo 2015. Come fare per contenere i costi? L’affitto offre un risparmio interessante.

I numeri di Expo sono stati snocciolati da chiunque, in qualunque pubblica occasione legata a questo importante evento.

– 1,1 milioni di metri quadrati dedicati all’area espositiva, all’interno del comune di Milano ma al confine con il comune di Rho

– Oltre 140 paesi o organizzazioni internazionali presenti con i propri padiglioni, le proprie culture, il proprio cibo da proporre e raccontare ai visitatori

– Una stima di circa 20 milioni di visitatori attesi durante il semestre di attività dell’Esposizione (1° maggio – 31 ottobre 2015), di cui già 220 mila durante la giornata di inaugurazione

– 11 milioni di biglietti venduti, al momento dell’apertura al pubblico del grande evento

– 34€ il costo di un biglietto per un’intera giornata (57€ per il pacchetto da due giornate consecutive). 73€ per il pacchetto famiglia da 2 adulti + 1 bambino (130€ per le due giornate). Tanti altri pacchetti sono poi disponibili sul sitowww.expo2015.org/it/biglietti

Non si è parlato però di altri numeri, forse più “terra terra”, ma altrettanto importanti per le tante famiglie o gruppi che si metteranno in viaggio nei prossimi mesi, direzione Milano, per prendere parte all’Esposizione Universale 2015.

Si tratta del costo del soggiorno, componente significativa del budget da destinare alla trasferta Expo. Infatti, a meno che non si pernotti in altre province lombarde, i prezzi degli hotel in città hanno subito una lievitazione, tanto prevedibile quanto preoccupante per i turisti, proprio a ridosso della grande fiera espositiva dedicata al cibo.

Una ricerca condotta da ProntoHotel (motore di ricerca che compara le principali quotazioni sui portali di prenotazione alberghiera) su un campione di strutture alberghiere 3, 4 e 5 stelle in città rilevava impennate preoccupanti per chi si appresta al viaggio. Da marzo a maggio il rincaro previsto toccava persino punte del +300%, soprattutto nelle zone a ridosso dell’Esposizione Universale. Valori assoluti per una stanza doppia praticamente mai inferiori ai 300€ nelle zone centrali (Stazione, Navigli, Duomo) e nelle vicinanze della manifestazione in ogni zona, che possono raggiungere e superare i 600€ a seconda della tipologia e ubicazione dell’hotel.

Costi proibitivi, per chi desideri alloggiare per una o più notti nell’hinterland della città meneghina.

 

2015-05 Hotel troppo caro per andare ad Expo con la famiglia Risparmio e comodità con l affitto

Quali alternative, per ridurre i costi della trasferta milanese?

L’affitto è senz’altro quello preferito. Il franchising leader in questo settore, Solo Affitti, ha di recente reso disponibili le quotazioni medie per un appartamento in affitto temporaneo, con le quotazioni medie rilevabili sulla piazza di Milano e provincia.

L’infografica ne mostra gli esiti, segnalando le quotazioni giornaliere complessive e giornaliere a persona per monolocali (con 2 adulti e 1 bambino ad alloggiare) e bilocali (con 4 adulti e 1 bambino).

Ovviamente, i valori di prezzo variano a seconda della lunghezza del soggiorno, con differenze marcate a seconda che si tratti di affitto per pochi giorni o di affitto per un intero mese (o più mesi).

Affitti che, certo, hanno anch’essi sulla piazza di Milano subito già da fine 2014 una crescita rispetto all’anno precedente: per questo si era parlato di “effetto Expo sugli affitti di Milano”, anticipato rispetto al settore alberghiero viste le tempistiche di turnover e gli obblighi di disdetta a determinate scadenze contrattuali per le locazioni, rispetto ai soggiorni turistici. Comunque, crescite che non avevano superato il +6,7%, rispetto alle impennate speculative del settore alberghiero.

Una scelta, quella dell’affitto breve, perfetta per le famiglie che desiderino assistere all’evento, così come per gruppi che scelgano di condividere un appartamento con amici e parenti per ridurre le spese a circa una quarantina di euro a persona a notte, anche per soggiorni molto brevi. Solo Affitti ha anche creato un format specifico di incarico, adatto ad un affitto di breve durata e quindi particolarmente adatto a soggiorni di una o più notti a Milano per visitare Expo.

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http://www.blogaffitto.it/

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Agenti immobiliari, crescono le trattative concluse grazie alla piattaforma di condivisione

La collaborazione tra agenti immobiliari cresce e dà una spinta alle compravendite in tempi di crisi. È quanto emerge da un’analisi del Centro Studi Frimm su un campione di 300 agenzie connesse a Mls Replat – il sistema di multiple listing service basato sulla condivisione degli annunci e degli incarichi – lanciato dalla stessa società di servizi per l’immobiliare circa quindici anni fa e, ad oggi, il più diffuso in Italia.

La ricerca – che ha coinvolto la quasi totalità delle agenzie connesse ad Mls Replat a Roma e provincia (300 su circa 330) e un quarto delle circa 1.200 agenzie che adottano il modello di condivisione del portafoglio immobili proposto da Frimm a livello nazionale – mostra come, nel 2014, gli operatori che hanno utilizzato il sistema Mls, abbiano chiuso in collaborazione il 60,5% del totale delle loro trattative, il 4% in più rispetto all’anno precedente (quando la quota di vendite “condivise” era del 56,5%).

Dai dati raccolti, inoltre, risulta che – in termini assoluti – le agenzie immobiliari romane attive sulla piattaforma di condivisione online di annunci e incarichi, abbiano realizzato lo scorso anno 1.963 compravendite in collaborazione su 3.245 trattative totali portate a compimento, mentre nel 2013 le transazioni in condivisione erano state 1.768 su 3.130: vale a dire che il lieve l’incremento complessivo delle compravendite (+3,7%) per le agenzie considerate è legato proprio alle operazioni realizzate attraverso la collaborazione tra colleghi (+11% con 195 operazioni in più), a fronte di un leggero rallentamento delle vendite realizzate in modo convenzionale.

Gli agenti immobiliari, quindi, hanno deciso di collaborare di più puntando sulle maggiori opportunità di matching tra domanda e offerta derivante dalla condivisione dei portafogli immobiliari. Il riscontro che emerge dall’analisi, rimarcano da Frimm, “è significativo visto che Roma e provincia – dove le compravendite totali nel 2014, secondo Omi Agenzia delle Entrate, sono state 29.675 -, rappresentano l’area italiana in cui il sistema di condivisione di portafogli immobiliari di Frimm è più diffuso e utilizzato”, con 336 punti vendita connessi al software Mls Replat (dati aggiornati al 16 marzo 2015).

L’incremento delle compravendite concluse in collaborazione “è sintomatica di una ripresa che è tornata a interessare, finalmente, anche il comparto immobiliare, ma anche di un cambio di mentalità da parte degli operatori del settore”, afferma il presidente di Frimm, Roberto Barbato, ricordando come ogni giorno siano oltre 3.000 gli operatori (gli agenti attivi nelle agenzie connesse a sistema) che utilizzano Mls Replat, in cui sono attualmente archiviate circa 22mila schede immobile.

“Fino a qualche anno fa gli agenti immobiliare erano molto poco propensi a collaborare – aggiunge Barbato -; oggi, invece, i buoni riscontri sulla condivisione ci dicono che gli agenti possono e devono continuare a muoversi come parte di un insieme. Internet offre gli strumenti per la diffusione dei contenuti che trattiamo, cioè gli immobili, ma è solo collaborando e facendo squadra che, in prospettiva, avremo successo nella professione e contribuiremo a rilanciare definitivamente il settore. Usare gli Mls, in sostanza, significa potenziare la propria competitività, trasformando un collega in un alleato operativo”.

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Il rinvio al preliminare di compravendita «svincola» gli obblighi della proposta d’acquisto

L’acquisto di una casa è un percorso a tappe: proposta, preliminare, rogito. I passaggi non sono però obbligati. Le parti possono infatti procedere subito al “compromesso” o al rogito; così come, d’altra parte, l’accettazione della proposta può condurre direttamente al contratto definitivo di vendita. E allora qual è la differenza tra proposta e preliminare? Come muoversi, conservando le massime tutele?

La proposta d’acquisto viene di solito firmata su un modulo prestampato, fornito dall’agenzia immobiliare, che contiene gli elementi essenziali della futura vendita (individuazione dell’immobile e delle pertinenze, prezzo, tempi di pagamento, termini per la consegna e la firma dell’atto definitivo). Vincola di fatto solo il proponente e, fino al momento dell’accettazione, può esser ritirata: sempre che non sia stata formulata come proposta irrevocabile per un certo periodo di tempo. «Quando il venditore accetta, entrambe le parti restano obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita – spiega Nicoletta Ferrario, del Consiglio notarile di Milano –. Le condizioni indicate non potranno più essere modificate unilateralmente ma solo di comune accordo. Una recente sentenza della Suprema Corte (n. 25923, del 9 dicembre 2014) ha affermato che l’accordo è da ritenersi concluso anche con la semplice comunicazione dell’agenzia all’acquirente circa l’avvenuta accettazione della proposta irrevocabile. È sufficiente quindi che il mediatore informi di essere in possesso dell’accettazione scritta, senza dover trasmettere tale documento».

Da un punto di vista puramente giuridico, non c’è dunque differenza tra la proposta accettata e il preliminare. Se una delle parti cambia idea prima del rogito, perde la somma depositata a titolo di “caparra” (acquirente) o ne deve restituire il doppio (venditore). «Inoltre, la parte che vuol invece mantenere gli impegni sottoscritti – osserva Ferrario – può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza che trasferisca la casa alle condizioni previste nella proposta accettata e, per quanto non pattuito, alle condizioni di legge (esecuzione in forma specifica, articolo 2932 Codice civile, ndr)».

Già per la stesura della proposta può esser opportuno rivolgersi a un professionista di fiducia, che esamini condizioni “sospette” o svantaggiose. Oltre a indicare un periodo di validità non troppo lungo (ad esempio, una settimana) e le modalità di pagamento della provvigione al mediatore, la proposta deve contenere altri elementi di tutela: l’indicazione che l’acquisto è condizionato all’effettivo ottenimento del mutuo, la dichiarazione del venditore circa l’assenza di pesi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, sulla conformità urbanistica della casa, sullo stato degli impianti, e così via. «È comunque opportuno – chiarisce il notaio – prevedere una clausola secondo la quale le parti si impegnano a definire meglio e compiutamente le condizioni contrattuali in un successivo preliminare formale, sostitutivo del precedente accordo». Questo per evitare “sorprese” quali spese condominiali straordinarie deliberate dall’assemblea o, cause in corso, e riservarsi una verifica più attenta sull’immobile e sulle parti acquirente e venditrice. «A questo proposito – continua Ferrario – è utile ricordare che la Cassazione (sentenza 8083 del 2 aprile 2009) ha considerato nulla una promessa irrevocabile di acquisto là dove le parti si sono obbligate a stipulare in fasi successive prima un contratto preliminare e poi un definitivo di acquisto».

I vantaggi di un rinvio al preliminare sono diversi. Ulteriormente rafforzati dalla possibilità di trascrizione nei registri immobiliari, eseguita dal notaio. La firma del compromesso in sé – come la proposta accettata – fa nascere infatti un obbligo giuridico che ha effetto solo tra le parti: se il proprietario vende ad altre persone o iscrive ipoteche sull’immobile, l’acquirente potrà al massimo chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma dovrà rinunciare alla casa. La trascrizione, il cui effetto “prenotativo” dura tre anni, rende invece il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge anche da qualsiasi azione sull’immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali).

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Rent to buy, la circolare dell’Agenzia delle Entrate fissa i paletti fiscali

Con la circolare n. 4/E pubblicata dall’Agenzia delle Entrate si fa chiarezza sulla disciplina fiscale da applicare ai casi del cosiddetto “rent to buy”, ovvero lo strumento normativo definito dal decreto Sblocca Italia che permette di prendere in affitto un immobile con l’opzione di acquistarlo dopo un certo periodo di tempo. Come anticipato qualche settimana fa dal vicedirettore generale Eduardo Ursilli, l’Agenzia con la circolare 4/E di oggi 19 febbraio completa il quadro disegnato dal decreto che – nel definire gli elementi del nuovo schema contrattuale – non aveva di proposito individuato la disciplina fiscale da applicare.

Sul primo punto, «per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione». Sul secondo punto, per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per il trasferimento (vendita dell’immobile), si applicherà invece la normativa fiscale prevista per gli acconti-prezzo.Tasse variabili a seconda della finalità delle quote di canone
La nuova disciplina del rent to buy configura un negozio giuridico complesso caratterizzato: dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto; dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita; dall’esercizio (o eventuale mancato esercizio) del diritto di acquisto dell’immobile. Il nodo principale riguarda dunque il trattamento fiscale del canone, diversificato a seconda che sia destinato al godimento dell’immobile (affitto) o come acconto prezzo (acquisto).

Imponibilità Iva (in base alla scelta dell’impresa) e riflessi sui pagamenti
I canoni versati per il godimento rientrano tra le operazioni esenti da Iva. A meno che il concedente-proprietario sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. L’opzione – chiarisce l’Agenzia – «va sempre esercitata nello stesso contratto di godimento di cui all’articolo 23 in esame».

Il regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per l’imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Quando l’operazione è imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto-prezzo sono quelle vigenti al momento dell’accordo. E dunque: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9» (case di lusso); aliquota ridotta del 10%, invece, «se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali».

Riguardo l’imposta di registro, per i fabbricati abitativi, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Se il contratto è esente da Iva, alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo si applica l’imposta di registro proporzionale del 2%. Se il contratto è imponibile Iva, l’imposta è invece in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).

Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione. «La base imponibile è data dall’ammontare complessivo della quota dei canoni imputabile al godimento dell’immobile, per l’intera durata dello stesso». L’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto oppure sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.
Per gli acconti-prezzo soggetti a Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro.

Vendita: imposte dirette, Iva e registro
Al momento della cessione, per le imprese la tassazione sarà sulla «differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile». Ai fini Iva, invece, «la base imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall’ex affittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile».

Riguardo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al 3%.

Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo mille euro; mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna. Se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, l’imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre di 200 euro ciascuna).

Il rent to buy tra privati
Se il venditore è un soggetto Irpef, sulla quota percepita come affitto si applica la disciplina fiscale dei redditi fondiari: i canoni vanno cioè normalmente a formare il reddito complessivo dei “proprietari”. Mentre l’imposta di registro, proporzionale, è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. Si può comunque optare per la cedolare secca.

Quanto al corrispettivo dell’eventuale trasferimento dell’immobile, questo viene tassato come «una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto», come di solito nel regime di compravendite tra privati. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno dunque assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.

E se l’affare non va in porto?
Se il conduttore non esercita il diritto di acquisto, per il concedente in regime di impresa non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito. Tranne la sola quota dei canoni (acconto) che si è pattuito fosse trattenuta. Lo stesso avviene in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore.

Nei contratti tra privati, per il proprietario, la parte di acconto eventualmente trattenuta per il mancato esercizio dell’opzione da parte del conduttore costituirà un reddito diverso. Che in sostanza remunera per il diritto di acquisto concesso in sede di stipula del contratto. E reddito diverso sarà anche la quota trattenuta a titolo di indennità nel caso di inadempimento del conduttore.

Si tratti di mancato esercizio del diritto di acquisto o di inadempimento del conduttore, comunque «non si dà luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo». Anche quando il concedente – perché così pattuito – restituisce tali somme al conduttore.

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Rent to buy: ecco come funziona, quando stipularlo e a chi conviene

Esiste un solo contratto di rent to buy o sono possibili più formule? Alla fine del periodo di affitto sono costretto a comprare? A cosa fare attenzione nella stesura del contratto? Se una delle parti è inadempiente, cosa succede? Chi paga le tasse? Sono molti i dubbi che sorgono quando si sente parlare di rent to buy o affitto con riscatto, cioè della possibilità di acquistare un immobile dopo un periodo di locazione. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza su quelli più importanti.

1. Che cosa è il rent to buy
Il rent to buy o affitto con riscatto è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d’affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita. Quest’ultima non è infatti obbligatoria, ma costituisce solamente un’opzione legata alla locazione. In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10).
Per accedere a questa possibilità c’è però un prezzo da pagare: la quota versata mensilmente sarà infatti superiore a un normale canone di locazione; una parte costituisce l’affitto, l’altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

2. Un esempio pratico di affitto con riscatto
Le condizioni dei singoli contratti – pur all’interno di un quadro normativo che tutela le parti, a cui accenneremo più avanti – possono prevedere proporzioni diverse tra canone e “acconto-prezzo” e casistiche particolari a cui occorre fare attenzione al momento della stipula.
Volendo fare un esempio arbitrario, si potrebbe ipotizzare che per una casa del costo di 150mila euro le parti concordino un corrispettivo mensile di 1.000 euro; a fronte di un canone di locazione di mercato di, poniamo, circa 700. Una parte di questo corrispettivo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto (e quindi in un certo senso “si perde” rispetto ad un acquisto “tradizionale” dove si inizia subito a pagare). I restanti 500 euro vanno invece come pagamento della casa. Se l’opzione di acquisto viene stabilita dopo 5 anni, quindi, 30mila euro (500 euro x 12 mesi x 5 anni) saranno stati già pagati e se ne dovranno corrispondere altri 120mila (naturalmente anche finanziabili con un mutuo).

3. Nessun obbligo di acquisto, ma occhio alle condizioni dell’accordo
La prima cosa a cui stare attenti se si è interessati al rent to buy è verificare che non sia previsto un obbligo di acquisto. Non sono illegali formule di questo tipo, ma non è quello che si intende correntemente con affitto con riscatto, né quello che prevede la normativa di riferimento.
Oltre a questo, occorre fare attenzione nel valutare bene il punto di equilibrio tra quanto “affitto” e quanto “prezzo” si va a pagare. Ovviamente più è alto l’affitto più è tutelato il venditore, ma allo stesso tempo l’operazione è meno conveniente per chi compra. Questo infatti potrebbe stipulare un normale contratto di locazione e accantonare la quota che dovrebbe dare in acconto-prezzo, per poi utilizzarla a distanza di qualche anno per la compravendita di qualsiasi immobile, senza nessun impegno preliminare. Se non si esercita l’opzione d’acquisto si rischia infatti di perdere la quota data come acconto sul prezzo. Ma può anche succedere che – come in alcuni casi di mercato già sperimentati – il venditore, per velocizzare l’affare, stabilisca che se il rogito avviene entro un termine ravvicinato (ad esempio entro due-tre anni) la quota che va a ridurre il prezzo sia la totalità del versato o comunque una quota tanto maggiore tanto minore è il tempo trascorso dall’inizio dell’accordo.

4. Il mercato: una nicchia in crescita
L’attenzione verso il rent to buy è in continua crescita da almeno un paio d’anni. Ma rimane ancora una nicchia in un mercato in crisi. Se è vero che secondo le elaborazioni effettuate da idealista.it per Casa24 Plus a fine 2014 l’offerta di case in rent to buy è più che triplicata negli ultimi due anni, è anche vero che si tratta in assoluto di numeri piccoli, circa 1.800 annunci, che rappresentano meno dell’1% dell’offerta del portale. Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna sono le regioni pilota; anche se crescono Toscana e Lazio. In media si tratta di appartamenti di 90 mq, con un prezzo richiesto di 170mila euro. Secondo l’ufficio studi di Immobiliare.it, il 64% degli annunci di rent to buy si riferisce ad abitazioni nuove o in pronta consegna; il 28% a quelle appena ristrutturate e quindi comparabili al nuovo. La rete Rent to Buy Consulting dichiara di aver concluso oltre un centinaio di contratti (diversi già a rogito).

5. La spinta e i paletti dello Sblocca-Italia
Un freno alla crescita dei contratti negli ultimi anni è consistito nell’assenza di una normativa dedicata, che ha generato diffidenza e incertezza sul mercato: diverse combinazioni di fattispecie normative davano origine infatti a diversi tipi di contratto, a torto accomunati sotto la dicitura di rent to buy.
Solo lo scorso autunno, all’interno del decreto Sblocca Italia, è stato fornito un inquadramento normativo univoco. In particolare, il decreto 133/14 convertito nella legge 164/2014 disciplina i “contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata”.

6. Le tutele per chi acquista
La garanzia maggiore consiste nella tutela del compratore per 10 anni. Viene infatti prevista la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, mettendo al sicuro il futuro acquirente da qualsiasi eventuale “inconveniente” prima cioè dell’acquisto: si pensi all’iscrizione di una ipoteca sull’immobile o a un pignoramento. La trascrizione è una sorta di prenotazione sul bene, che lo protegge fino a 10 anni, contro i tre previsti per i normali preliminari di compravendita (il cosiddetto compromesso). Tra le altre tutele previste c’è l’impossibilità di dare in rent to buy abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate, a meno di frazionare l’ipoteca e accollare al conduttore una quota del mutuo del costruttore.
Cominciano a diffondersi anche alcuni contratti tipo, come ad esempio quello presentato dal Notariato la settimana scorsa o quello di Confedilizia

7. ll rent to buy conviene se il mutuo non si trova o non basta
Il rent to buy è un’opportunità di acquisto alternativa alle forme tradizionali, che un giusto equilibrio tra affitto e acconto prezzo può rendere allettante. Ma considerarlo un modo per “provare la casa” prima di acquistarla può essere fuorviante: se si dovesse cambiare idea si andrebbero a perdere i soldi versati come acconto per la vendita. Ma in alcune situazioni il rent to buy può essere la soluzione ideale. Ad esempio chi non ha un capitale iniziale per l’acquisto da affiancare al mutuo, può accumularlo proprio grazie al meccanismo del rent to buy. Che è adatto anche a chi conta di stabilizzare la propria situazione lavorativa in pochi anni. Alcune formule prevedono un’analisi reddituale e patrimoniale del potenziale acquirente con relativo piano finanziario per valutare la sostenibilità dell’acquisto e programmare anche l’accensione del mutuo con istituti bancari “convenzionati”.

8. Qual è il vantaggio di vendere con questa formula?
Il rent to buy si è diffuso in un momento di mercato in cui c’è moltissimo invenduto sul mercato. E’ utilizzato soprattutto dai costruttori che hanno una strada in più per non lasciare l’immobile inutilizzato e per trovare più facilmente compratori. Occorre però fare attenzione agli annunci che si rivelano poi solo “specchietti per allodole”, nascondendo altre tipologie contrattuali. Il rischio per chi vende è di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

9. Cosa succede se una delle due parti non rispetta l’accordo
Nell’accordo deve essere previsto cosa succede in caso di inadempimento. In caso di inadempimento del conduttore (affittuario-acquirente), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se il contratto non prevede diversamente, di acquisire per intero i canoni versati. Nel caso invece sia il proprietario a rendersi inadempiente, il conduttore ha diritto almeno alla restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo, più gli interessi legali.
Secondo quanto stabilito dallo Sblocca Italia, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. Le parti sono però libere di fissare l’asticella più in alto, così come possono decidere la durata, la quota di canone imputabile al prezzo, diritti di recesso, clausole penali, la cedibilità del contratto, eccetera.

10. La fiscalità: niente Imu fino al rogito
Bisogna distinguere “se chi concede il godimento in vista della futura vendita – precisa il Notariato – è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente)”. Le imposte legate al possesso dell’immobile (Imu e Tasi, almeno in larga parte) sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. Ma se alcuni principi di fondo sono chiari, su altri si attende a breve un pronunciamento dell’Agenzia delle Entrate: restano ad esempio da chiarire gli aspetti relativi a Iva, imposte dirette e di registro in alcuni casi particolari.

fonte:

http://www.casa24.ilsole24ore.com/

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