Monthly Archives: marzo 2013

News Immobiliari

Comprare la casa ai figli è un anticipo d’eredità

L’acquisto della casa da intestare al figlio è un tipico esempio di donazione indiretta. Donazione dell’immobile, non del denaro che è servito a comprarlo: perché è l’immobile che va ad arricchire il patrimonio del beneficiario. E ciò vale sia per l’intestazione in senso stretto, sia per l’acquisto che il figlio fa a proprio nome con i soldi forniti, contestualmente o in precedenza, dal genitore.

Questi di solito interviene perché il figlio, magari privo di redditi, non può permettersi quell’investimento. Per motivi di coerenza fiscale, nell’atto di compravendita il donatario può specificare che il prezzo di acquisto è stato pagato dal genitore. «Ma questa dichiarazione è utile anche ai fini successori, ed è importante specie se ci sono altri figli» spiega il presidente del Consiglio Notarile di Milano, Arrigo Roveda. «Non si può infatti usare la donazione per privarsi degli immobili (più in generale, dei beni) e lasciare qualcuno dei parenti prossimi senza la quota minima che gli spetta».
Per legge, il testatore può disporre liberamente solo di una parte del patrimonio (quota disponibile): ai legittimari (coniuge, figli e ascendenti) è destinata comunque una “quota di riserva”, di cui non possono venir privati per volontà del defunto, espressa nel testamento o manifestata tramite donazioni in vita. Questa quota di riserva (e la sua divisione) varia in base al numero dei legittimari, secondo un preciso schema. Non si calcola però sul valore del patrimonio del defunto al momento della morte, ma su tutta la massa ereditaria: inclusi il valore dei debiti e quello delle donazioni (misurato alla data di apertura della successione). In definitiva, la donazione è considerata come un anticipo di eredità.
Ecco allora che, con la dichiarazione nell’atto di compravendita, la casa comprata dal genitore va poi a imputarsi alla quota ereditaria del figlio. Senza quella specifica, dopo la morte del genitore, gli eventuali altri figli potrebbero non essere in grado di provare l’avvenuta donazione indiretta. «Se non viene specificato – afferma Roveda – potrebbe trattarsi di un debito contratto dal figlio nei confronti del genitore: è come se quest’ultimo prestasse i soldi. Un credito che in successione cade».

La quota riservata per legge non si devolve però automaticamente ai legittimari. Se uno di loro viene privato anche in parte della sua legittima, può far valere il proprio diritto con un’azione di riduzione (entro dieci anni) nei confronti di chi invece ha ricevuto in eccesso.
Se – poniamo – nell’atto di compravendita non c’è dichiarazione, il denaro viene quindi inteso come prestito, e non ci sono altri figli o nessuno si “oppone” in giudizio alla morte del genitore, si evitano di fatto le imposte di donazione o successione. Al contrario, invece, come per ogni donazione si andrebbe a erodere la franchigia disponibile.
Le imposte si applicano infatti sul valore dei beni (base imponibile) che eccede la franchigia da applicare in virtù del rapporto di parentela con il defunto. Per il coniuge o i parenti in linea retta (come i figli, appunto) la franchigia è di un milione di euro (mentre per il fratello e la sorella è di 100mila euro), ma per i portatori di grave handicap è di 1.500.000 euro.
Alla base imponibile, decurtata della franchigia, si applicano le aliquote del 4% (coniuge o parenti in linea retta), 6% (fratelli o sorelle), 6% (parenti entro il quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale entro il terzo grado), 8% (altri soggetti). Se la successione si è aperta entro cinque anni da un’altra successione o da una donazione riguardante gli stessi beni, l’imposta è ridotta di un importo inversamente proporzionale al tempo trascorso, di un decimo per ogni anno o frazione di anno.
Per gli immobili si applicano due ulteriori imposte, per le quali non valgono le franchigie: cioè le imposte ipotecaria e catastale, pari rispettivamente al 2 e all’1% (oppure a 168 euro l’una, se ci sono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa). La base imponibile è quella del valore di mercato alla data di apertura della successione. Il valore catastale si ottiene moltiplicando per 126 (o 115,5 se prima casa) le rendite che risultano al catasto. E basta che almeno uno dei beneficiari possegga i requisiti prima casa per estendere la riduzione d’imposta a tutti gli altri eredi.
In ogni caso, al di là del risvolto fiscale, quando si affronta il tema del trasferimento degli immobili (e più in generale, dei beni) ai propri eredi, occorre valutar bene tutti gli aspetti. Come la dinamicità dei patrimoni: quando si anticipa la divisione in vita, l’assetto che può sembrare equilibrato in quel momento, può non esserlo alla successione. Rivolgersi prima ai professionisti può aiutare ad esempio a creare pacchetti di assegnazione più omogenei possibile.
Sulla successione, eventuali risposte ai dubbi si posson trovare sul sito affettitutelati.it, promosso dal Consiglio Notarile di Milano con il patrocinio del Comune di Milano. Dove i cittadini possono anche prenotare una appuntamento di consulenza personalizzata gratuita presso lo studio di un notaio del distretto di Milano.

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Il condominio italiano consuma 26mila euro l’anno

Il condominio italiano in media consuma 27.900 metri cubi di gas all’anno ed emette 56mila chilogrammi di anidride carbonica nell’atmosfera. La sua bolletta media è pari ad oltre 26.300 euro, circa 1.256 euro a famiglia. Basterebbe un intervento di riqualificazione energetica in grado di abbattere almeno del 32,5% dei consumi e, contando che sono circa un milione i condomini sul territorio nazionale, si potrebbero risparmiare ben 8,3 miliardi di euro spesi ogni anno dagli italiani per pagare riscaldamento ed elettricità.

Ad aver condotto la mappatura energetica di oltre 1.280 condomini in Italia (più precisamente in 37 province del Nord) è Domotecnica – Divisione Condomini che riunisce più di mille imprese di installazione specializzate in efficienza energetica, 25 studi di progettazione e certificazione, oltre 9mila operatori tecnici e 90 produttori industriali. Emerge da questi dati, raccolti sul territorio, l’identikit del condominio medio italiano, con impianto centralizzato alimentato a metano, di medio-piccole dimensioni (circa 21 alloggi), situato nel nord Italia, con una caldaia sovradimensionata. L’analisi dei consumi ha messo in evidenza che, grazie a un semplice intervento di riqualificazione (su impianti e dispersioni termiche), l’edificio-tipo italiano potrebbe risparmiare fino a 8.328 euro l’anno, quasi 400 euro a famiglia. E la riduzione potrebbe raggiungere anche il 48%-50% nel caso del cambio del combustibile da gasolio a metano, mentre si riduce al 15% ove si utilizza il teleriscaldamento.

La mappatura, svolta dal 2009 ad oggi dalle imprese associate, è frutto di una «Campagna di diagnosi energetica gratuita» portata avanti sul territorio in collaborazione con gli enti locali che hanno aderito al Patto europeo dei sindaci, impegnandosi a proporre un piano strategico per ridurre le emissioni del 20% e aumentare il risparmio energetico. Hanno collaborato anche l’Anaci (associazione nazionale degli amministratori condominiali e immobiliari), le agenzie per l’energia e la cittadinanza: sul totale dei sopralluoghi e delle diagnosi effettuate nei condomini che hanno fatto richiesta, il 28,3% si sono tradotti poi in un intervento di riqualificazione energetica approvato dall’assemblea e realizzato con risparmi certificati in bolletta.

Ecco perché dalla mappatura emergono informazioni preziose: il 70% dei consumi energetici nel residenziale è dovuto ad usi termici; dall’analisi di un campione più ristretto, di 150 condomini (2.500 famiglie), il riparmio medio generato dalla sola introduzione di impianti più moderni è stimato sui 250 euro l’anno per famiglia; il taglio dei costi è più alto quando l’impianto centralizzato provvede anche alla produzione di acqua calda sanitaria. In quest’ultimo caso, infatti, è possibile installare un sistema di pannelli solari termici che integrano l’apporto energetico con adeguati sistemi di accumulo. Spesso, inoltre, il dimensionamento della caldaia viene fatto senza tenere conto delle dispersioni, dell’analisi del fabbisogno e dei picchi di produzione dell’acqua calda sanitaria, generando sprechi evitabili.

In media un intervento capace di tagliare la bolletta energetica del 35% circa richiede tempi di rientro dell’investimento iniziale tra i 4 e i 5 anni. Ovviamente le variabili che concorrono alla determinazione dei risultati sono diverse: dipende dal numero di alloggi, dall’età del condominio, dalla zona climatica in cui ci si trova, dal tipo di combustibile utilizzato e, poi, dall’eventuale utilizzo del teleriscaldamento. Per non generalizzare basta fare due esempi: il condominio Fiori in a Modena (31 alloggi e 6 negozi) ha tagliato i consumi del 41,2%, con un beneficio di 604 euro all’anno per famiglia e l’investimento rientrerà in 6,2 anni; a Parma, nella palazzina Pellico (40 alloggi), il taglio è stato del 33,6% con un risparmio di 341 euro all’anno. A Modena, inoltre, se venissero riqualificati tutti i 150 edifici “diagnosticati” gratuitamente dalle imprese di Domotecnica, si risparmierebbero 1,4 tonellate di anidride carbonica emesse ogni anno nell’atmosfera, pari all’inquinamento prodotto da un migliaio di auto ogni anno percorrono un giro completo della tangenziale cittadina.

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Uk, una finanziaria pro-mattone

Una Finanziaria pro-edilizia in Gran Bretagna: il cancelliere dello Scacchiere George Osborne oggi ha annunciato il Budget 2013. Il Tesoro ha deciso che sostenere il mercato immobiliare é un modo per rilanciare l’economia. Oltre alle prevedibili e previste brutte notizie – come l’ulteriore revisione al ribasso delle prospettive di crescita e nuovi tagli alla spesa pubblica – la Finanziaria contiene buone notizie per i settori edilizio e immobiliare, i cui titoli infatti stanno salendo alla Borsa di Londra oggi.
Queste le novitá introdotte oggi: in primo luogo nuove misure per facilitare l’acquisto di un immobile.

Il programma giá esistente ‘First Buy” diventa ‘Help to Buy’ e viene esteso a tutti quelli che vogliono acquistare una casa di nuova costruzione che costi un massimo di 600mila sterline (700.700 euro), indipendentemente dal loro reddito (finora il programma era accessibile solo agli acquirenti di prima casa con redditi annui inferiori alle 60mila sterline). L’acquirente deve essere in grado di pagare un deposito del 5% del valore della casa, il Governo verserá il 20% sotto forma di prestito senza interessi (da restituire solo quando la casa verrá venduta) e una banca fornirá il resto del denaro necessario. Secondo i calcoli del Tesoro la misura, che durerá per 3 anni a partire dall’aprile 2013, costerá 3,5 miliardi di sterline. Il fatto che questa facilitazione é limitata alle case di nuova costruzione é un segnale della volontá di Londra di sostenere il settore edilizio, particolarmente colpito dalla crisi.

La garanzia sui mutui invece vale per tutti gli acquisti di immobili, sia nuovi che d’epoca, e punta ad aiutare persone che hanno un reddito e quindi la possibilitá di pagare regolarmente le rate del mutuo, ma non hanno capitali sufficienti per versare i depositi consistenti che il mercato ora richiede. La garanzia scatterá dal gennaio 2014 e prevede un contributo al deposito del 5% da parte dell’acquirente, con il 20% fornito dal Governo e il resto dalla banca. Secondo il Tesoro milioni di inglesi sfrutteranno questa facilitazione e il Governo é pronto a offrire garanzie di un valore di 130 miliardi di sterline sui mutui.
“E’ un grande affare per chi vuole comprare casa – ha detto Osborne. – E’ un grande sostegno per il settore edilizio. E dato che é una transazione finanziaria, con il contribuente che fa un investimento e ottiene in cambio un rendimento, non avrá conseguenze negative sul deficit. Le difficoltá nel comprare casa sono un ostacolo alla mobilitá sociale che noi vogliamo rimuovere.”

Osborne ha anche accolto le richieste della British Property Federation (Bpf) in due campi: in primo luogo ha aperto a uno snellimento delle procedure per il cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale, che dovrebbe facilitare la trasformazione di molti negozi in abitazioni sostenendo il settore edilizio. In secondo luogo il Governo prenderá in considerazione la possibilitá di includere i Reit nella definizione di “investitore istituzionale”, con tutti i vantaggi che ne derivano. “Siamo molto soddisfatti dell’avvio di una consultazione sui Reit – ha commentato Peter Cosmetatos, direttore finanziario della Bpf – La qualifica di investitore istituzionale permetterá ai Reit di acquistare e detenere quote significative di altri Reit e di avviare joint venture.”
Non a caso oggi i titoli delle maggiori societá edilizie britanniche – Barratt Developments, Taylor Wimpey, Persimmon, Bellway e Redrow – stanno facendo faville alla Borsa di Londra. “Il budget di oggi rappresenta un notevole stimolo al mercato immobiliare britannico, – ha detto Anthony Codling, analista di Jefferies. – Siamo convinti che le compravendite aumenteranno appena le misure annunciate entreranno in vigore”.

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Hong Kong regina dei rialzi nel mattone

Polarizzazione tra nord e sud Europa, misure restrittive per evitare bolle immobiliari decise da alcuni Governi in Asia e non solo, crisi delle compravendite nel Mediterraneo. Sono i trend principali del real estate a livello globale, riassunti in poche righe. Nonostante il clima di preoccupazione o cautela, i prezzi in media salgono ancora, se si guarda a tutto il mondo e al solo settore del lusso. Secondo un’analisi di Knight Frank nel 2012 i prezzi sono saliti in media del 4,3%, mentre nel solo ultimo trimestre 2012 l’indice Knight Frank global house è salito dello 0,3%.

Nulla di nuovo all’orizzonte. Con l’Asia che ha segnato rialzi medi del 6,7% (+2,8% l’anno precedente) e Hong Kong che guida la classifica degli incrementi, con valori saliti del 23,6% nel 2012. Non è un segreto che sia proprio Hong Kong la città più cara al mondo per il mattone, ma anche per il costo della vita. La Grecia è, invece, la Nazione che subisce i cali più ampi, con una perdita del valore al metro quadrato che ha segnato a fine 2012 il -13,2 per cento.

Ma cosa accade nel mondo del real estate residenziale? La ripresa è “work in progress” come cita l’analisi. Dei 50 mercati analizzati solo 20 contro i 25 del 2011 hanno perso terreno in termini di quotazioni. E 19 di questi sono in Europa. La sorpresa è però Dubai, dove i prezzi sono saliti del 19% nel 2012. Fa eco a Knight Frank anche Savills, altro network di consulenza immobiliare internazionale. “Il mercato a Dubai è in decisa ripresa – spiega Charles Weston-Baker, a capo del team internazionale della società – e i compratori arrivano da tutte le parti del mondo, dopo un periodo di decisa crisi. Qui sta migliorando la trasparenza del settore e quindi tornano gli acquisti”.

La performance positiva dell’America Latina è suggellata dal secondo posto in classifica del Brasile, dove i prezzi sono saliti del 13,7% e in città come San Paolo le proprietà di lusso competono ormai con New York. A seguire Turchia, Russia e Austria, best performer in Europa. Gli andamenti negativi in classifca cominciano con Paesi come Ucraina, Malta e Bulgaria, ma la performance peggiora per Romania e Ungheria, con cali superiori al 5%, fino ad arrivare al -10% della Spagna e al -13,7% della Grecia. Nazione, quest’ultima, che ha messo in atto però un sistema di dismissione online degli immobili pubblici che, secondo alcuni operatori, andrebbe imitato anche dal nostro Paese.

E l’Italia? Suo il 45esimo posto in classifica, con un calo dei prezzi nel 2012 del 4,1%. Quotazioni che devono scendere ancora, come ritengono ormai in maniera unanime gli operatori.

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Anche la Chiesa vende immobili e sono soprattutto di pregio

«Preti e suore non corrono mai. Comprano pochissimi immobili e ne vendono alcuni a livello spot». Usa questa espressione Ugo Gabino, uno dei fondatori del Gruppo Re da oltre 25 anni consulente immobiliare del mondo ecclesiastico, per descrivere come opera il real estate vaticano. Ordini, diocesi e congregazioni religiose decidono tutto a livello comunitario, lentamente, e spesso si appoggiano ad operatori privati per valutare o gestire l’importante patrimonio immobiliare.

Tempi e modalità riservate, però, non rendono immune il mattone della Chiesa dalla crisi generale del real estate: «Aumenta il numero di unità messe sul mercato, in termini quantitativi, rispetto al passato. Gli enti religiosi più in difficoltà stanno vendendo», afferma Gabino.
Quanto ai numeri, quelli ufficiali non esistono. A quantificare il valore del mattone della Chiesa sono solo delle stime, per ultima quella pubblicata un mese fa dal Sole 24 Ore: su 2mila miliardi di euro di immobili disseminati nel mondo, circa la metà sono in Italia e si tratta del 20% del patrimonio nazionale. «Le cifre sono del tutto ipotetiche e sconosciute – racconta Gabino – ma ogni ente religioso occupa e possiede immobili, che utilizza o riceve in eredità. Si tratta di un patrimonio molto vasto, diffuso su tutto il territorio».
Il mattone degli enti religiosi (30mila quelli attivi) è in continua evoluzione. Re Intermedia, l’agenzia immobiliare del gruppo, ogni anno intermedia la vendita di circa una decina di immobili. «Tutti i giorni – aggiunge il fondatore – la Chiesa vende qualcosa, tutti i giorni acquisice qualcosa. I lasciti immobiliari, seppur in forte calo negli ultimi anni, sono sempre esistiti». A vendere, invece, oggi sono soprattutto le realtà che si occupano di scuola e welfare, e che «in alcuni casi toccano il baratro dell’inefficienza dal punto di vista economico – racconta il fondatore del Gruppo Re –. I prezzi degli immobili continuano a scendere e l’aumento frenetico dei costi di gestione ha impoverito diverse realtà nell’ultimo periodo, spingendole a mettere mano al loro patrimonio. Il calo demografico svuota le scuole private, quello delle vocazioni i seminari». Eppure dentro la Chiesa c’è una tendenza di pensiero storicamente opposta, che ha sempre considerato la vendita degli immobili come «ultima ratio», racconta Gabino: «Anche ad alto livello, c’è chi invita a tenere duro, ma alcuni non ce la fanno».

Oggi tutto il real estate è in crisi profonda e ne risente anche quello di parrocchie, diocesi, confraternite e fondazioni. «I terreni che potrebbero diventare edificabili – afferma – non trovano risposta da parte dei developer, ormai sprofondati nella crisi. Ci sono poi alcuni immobili storici, di pregio, inseriti nel tessuto urbano, molto appetibili ma con dei vincoli nelle destinazioni». Al catasto classificati come B1, sono grandi e spesso inefficienti, destinati ai servizi. A pesare sul patrimonio immobiliare, e anche su quello degli enti religiosi, è pure la fuga dei capitali dall’Italia: «Salesiani e Cappuccini, ad esempio, sono una multinazionale a tutti gli effetti, con immobili in tutto il mondo – spiega Gabino – e oggi se ne guardano bene dal portare il loro denaro in Italia. I flussi interni tendono ad andare altrove. Meglio costruire un ospedale a Boston che a Milano». Infine l’introduzione dell’Imu sugli immobili della Chiesa con destinazioni commerciali (tramite Regolamento varato il 19 novembre scorso dal ministero dell’Economia e Finanze) non ha fatto altro che ampliare le incertezze di alcune congregazioni religiose.
Spesso sul mercato finiscono immobili obsoleti, molto costosi sul fronte gestionale. «È sicuramente aumentato negli ultimi anni il concetto di trasformazione immobiliare – racconta Gabino, riferendosi al bacino di immobili della Curia di cui si è occupato finora –: diminuisce la capacità di gestione degli enti religiosi e, invece di chiudere semplicemente tre scuole, preferiscono trasformarle in strutture di accoglienza per giovani o anziani, oppure in strutture destinate alla ricerca. Alcune esperienze riescono nell’intento di rendere la trasformazione economicamente sostenibile, altri ci rimettono tutto».

L’immobile dismesso dalla Chiesa sul mercato poi non differisce dagli altri, tranne che per i vincoli – più severi – sul suo possibile riutilizzo: a valutare e controllare, quanto meno sul primo compratore, che l’immobile sia ceduto ad un prezzo congruo (senza dirtorsioni di mercato) e con garanzie di un certo operato è direttamente un dicastero vaticano (la Congregazione per gli istituti di vita consacrata e per le società di vita apostolica, ndr). «Insomma, non si può realizzare un bordello in un ex seminario», chiosa Gabino spiegando come la Curia controlla anche le finalità dell’immobile dopo la vendita.

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Il mattone richiama i wine lovers

Turismo enologico e mercato immobiliare vanno a braccetto. Nei territori ad alta vocazione vitivinicola, complice l’exploit del wine tourism, le compravendite di cascine e casolari immersi nei vigneti esercitano ancora una discreta attrazione, al Nord come al Sud.
È il caso, ad esempio, della Franciacorta, zona collinare tra Brescia e il lago d’Iseo, nota per la vocazione spumantistica. «Da qualche anno si registra la richiesta di cascine da parte di cantine vinicole – fa sapere l’agente immobiliare Michele Garosio della rete Tecnocasa –, cercano quasi sempre strutture ampie, attorniate da terreni.

Spesso vi realizzano anche bed and breakfast per accogliere i turisti. La presenza di parchi e piste ciclabili incoraggia, inoltre, la domanda di acquirenti provenienti da Brescia città, spinti dalla sicurezza che per molti anni la zona resterà immersa nel verde, grazie a stringenti vincoli urbanistici».

Investimenti di aziende agricole, ma anche voglia di evasione e ricerca di un diverso stile di vita, a ritmi più slow, spingono verso queste zone. Il Chianti in Toscana, ad esempio, ha fatto scuola in questo campo e ne rimane la punta di diamante. «Gli acquirenti sono per la maggior parte privati – spiega Marco Tedeschi, titolare di Toscana Immobiliare, agenzia del luxury real estate – e questa zona, che rimane un fiore all’occhiello per chi vuole farsi un nome nel settore del vino, registra un trend in forte crescita. I prezzi al metro quadro vanno dai 4.500 ai 4.900 euro, ma possono subire oscillazioni considerando che in alcuni casi si tratta di pezzi unici in base all’esposizione e alle condizioni del restauro. C’è ancora interesse da parte di italiani, ma di più da parte di stranieri. Inglesi e americani, dopo anni di assenza, stanno tornando. Ci sono clienti dal Belgio, Olanda e Francia. Insieme ai tanti russi, infine, si stanno affacciando realtà emergenti, provenienti dal Brasile e dalla Cina. Da tenere d’occhio anche indiani e argentini, che sono già presenti nelle nostre zone».

Tiene il mercato nelle aree delle eccellenze enologiche piemontesi: Langhe, Roero e Monferrato sono state candidate nella lista del patrimonio mondiale dell’Unesco. Se dovessero ottenere il riconoscimento nel 2014, potrebbe crescere il potenziale della zona. «Nel 2012 l’80% degli acquirenti di cascine e casali sono stati stranieri – dichiara Luigi De Vico di Piemonte Houses –. Ville e B&B con vigneti attraggono investitori dal Nord Europa, Benelux, ma anche Stati Uniti e Australia». Le richieste oscillano da 250mila a 500mila euro per una cascina di 400 mq, con annesse pertinenze e appezzamento esterno di 5mila mq. «Senza terreno circostante la cascina perde appeal» aggiunge. In flessione il mercato, invece, in Valpolicella, dove un ettaro di vigneto per il pregiato Amarone si attesta intorno a 400mila euro: «Si fatica a trovare rustici e cascinali liberi – commenta Luciano Fantoni della Fantoni Immobiliare –, oggi si espande solo chi è già nel settore e gode di buoni margini di guadagno». Anche a Conegliano Veneto, patria del prosecco, si registra la medesima situazione: «Attualmente non c’è molto scambio: l’offerta di rustici in collina, con prezzi che variano da 250mila euro a 500mila euro, è abbastanza limitata», osserva Francesco Zago dell’agenzia Re/Max di Conegliano Veneto.

È il Salento, invece, la sorpresa in questo settore, in particolare le province di Brindisi e Lecce dove si produce il Salice Salentino Doc. La crescente attenzione è testimoniata anche dall’inaugurazione lo scorso ottobre della Masseria Altemura a Torre Santa Susanna, nel Brindisino, di proprietà della famiglia Zonin, con annessa foresteria per i wine lovers che intendono soggiornare nella prestigiosa dimora di fine Settecento, completamente ristrutturata grazie a un investimento di circa 10 milioni di euro. Ma sono soprattutto gli stranieri a innamorarsi del Salento: «È l’inizio di un trend che nei prossimi anni potrà consolidarsi – sostiene Fabio Ingrosso dell’agenzia ThePuglia –: sono venuti meno gli acquisti in fascia media, intorno ai 500mila euro, a fronte di una maggiore richiesta di masserie, con richieste che vanno ben oltre il milione di euro».

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Case, mercato al collasso Nel 2012 compravendite in calo del 25,8%

Diventa sempre più profonda la crisi del ‘mattonè, con il mercato immobiliare che alla fine del 2012 si è ridotto quasi di un terzo: le vendite sono crollate del 29,6% nell’ultimo trimestre dell’anno, come mai era accaduto dall’inizio delle serie storiche, cominciate nel 2004. Se si guarda al numero di case passate di mano durante il 2012 si scopre come la cifra sia la più bassa dal 1985.

IL MERCATO - Ecco che il mercato è tornato ai livelli di 27 anni fa, dimezzato rispetto ai picchi del 2006. Anche i prezzi stanno iniziando a flettere, ma in maniera contenuta: gli italiani preferiscono aspettare piuttosto che cedere abitazioni a un valore ‘stracciatò. Insomma solo peggioramenti nel rapporto dell’Osservatorio sull’immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (che ha incorporato l’Agenzia del Territorio). Gli ultimi mesi non hanno fatto altro che aggravare il bilancio sull’intero anno: il 2012 chiude con una caduta del 24,8%, ma tonfi peggiori vengono toccati nel quarto trimestre, tutte discese a doppia cifra: dal residenziale, che segna la perdita più pesante (-30,5%) al terziario (uffici), dal commerciale (negozi) al produttivo (capannoni). Sul congelamento del mercato pesa la stretta creditizia: sempre secondo i dati dell’Osservatorio le compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario nel 2012 sono scese del 38,6%, con il valore in euro dei prestiti caduto ancora più in basso (-42,8%).

I TASSI D’INTERESSE - Intanto sono saliti anche i tassi d’interesse e la rata iniziale del mutuo ormai supera in media i 700 euro. Comprare una casa assomiglia sempre più a un miraggio: il mercato si è prosciugato con la spesa per l’acquisto di un’abitazione in calo del 26%. Tuttavia ancora non si assiste a un tracollo dei prezzi, analizzando le dodici città più grandi per popolazione, nella seconda metà dell’anno a Verona le quotazioni risultano addirittura in rialzo (+0,2%), mentre i ribassi più accentuati vengono registrati per Catania (-4,1%), Genova (-3,5%) e Palermo (-3,4%). Inoltre nei centri storici le diminuzioni sono ancora meno evidenti, sopratutto a Roma (7 mila euro al metro quadro). Qua e là i valori iniziano a incrinarsi ma niente a paragone con il collasso delle vendite. Anzi per i primi mesi del 2013 il portale Immobiliare.it segna un rallentamento nella discesa dei prezzi. Vista la situazione, per i consumatori del Codacons, e per l’associazione di categoria dei proprietari, la Confedilizia, la strada per la ripresa sta nell’abbattimento dell’Imu.

fonte:

http://www.corriere.it/

Mercato di Milano Nuove proposte immobiliari

MILANO XXII MARZO – APPENA MESSO IN AFFITTO PRESTIGIOSO NEGOZIO A 7 LUCI

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LARGO MARINAI D’ITALIA, proponiamo in locazione un ottimo spazio angolare di circa 150mq oltre a soppalco, cantina e servizi dotato di ben 7 vetrine, ottimo passaggio, ottimo anche per hair studio, banche, franchising di abbigliamento, sushi bar e gelaterie.

Si valuta anche la possibilita’ di installare una canna fumaria.

E’ richiesta una buona uscita.

rif. AFA-423

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«Confusione sui conti e caos affitti» La Bocconi boccia la gestione Aler

(Fotogramma)

Decine di milioni di euro chiesti al Comune in base a conteggi poco chiari e non verificabili. Partite economiche in cui somme enormi compaiono e scompaiono senza apparente giustificazione. «Scarsa chiarezza e completezza delle informazioni» nei rendiconti. «Confusione contabile». Le conclusioni del report dell’università Bocconi su come l’Aler gestisce le 28 mila case popolari di Palazzo Marino descrive una nebulosa nella quale si confondono bilanci, obiettivi e prospettive. Proprio per questo la giunta Pisapia ha commissionato a un organismo indipendente e di alto profilo (il Cergas, centro di ricerche dell’ateneo di via Sarfatti) una valutazione sull’operato dell’azienda regionale a cui dal 2009 è affidato il patrimonio di edilizia pubblica del Comune. Alla fine del 2012 gli esperti della Bocconi chiudono il loro lavoro e spiegano: l’analisi dei documenti dell’Aler per il 2011 «mostra risultati non soddisfacenti e, comunque, non in linea con gli obiettivi stabiliti».

Bilanci «a spanne» - È una storia che affonda le sue radici nel 2003: quell’anno (sindaco Albertini), oltre 26 mila case popolari del Comune vengono divise in lotti e affidate in appalto a tre aziende private (Gefi, Romeo e Pirelli). Obiettivi: riduzione dei costi e miglioramento della qualità dei servizi. Un quinto lotto, circa 1.700 alloggi, rimane invece in gestione diretta del Comune. Il global service dei privati dura sei anni e alla fine Palazzo Marino interrompe i contratti dopo aver individuato alcuni punti critici. Informazioni frammentate; difficoltà dei controlli pubblici sui servizi e le manutenzioni; scarso recupero della morosità. Così, e siamo all’epoca della giunta Moratti, il Comune «riunifica» il suo intero patrimonio di alloggi pubblici e lo affida all’Aler (convenzione firmata a fine settembre del 2009). Il passaggio provoca però una serie di difficoltà.

La giunta Pisapia non riesce ad avere un quadro chiaro e così chiede alla Bocconi un’analisi dettagliata sulla gestione Aler. Il risultato è un mosaico opaco che sembra discendere da una «criticità» di base messa in luce dai ricercatori: «La mancanza di dati completi sugli inquilini dal punto di vista contabile, patrimoniale, anagrafico». Tradotto: l’azienda regionale chiede al Comune compensi da decine di milioni di euro in base a calcoli fatti «a spanne».

Ieri, parlando di troppi alloggi sfitti, il sindaco Giuliano Pisapia ha evidenziato «un punto indispensabile»: «Il controllo del Comune sugli appartamenti liberi e la conoscenza esatta della situazione che finora non abbiamo mai avuto, malgrado le continue insistenze e le continue richieste». A leggere il report della Bocconi sembra che questa considerazione si possa applicare anche a molte altre e ben più complesse questioni della gestione Aler.

Conti non verificabili – Secondo la convenzione, l’Aler nel 2011 deve ricevere dal Comune 22,46 euro per ogni «unità abitativa» gestita. Nel «preventivo 2011» chiede a Palazzo Marino un compenso di 11,2 milioni di euro, spiegano gli esperti della Bocconi, in base a «un calcolo… puramente indicativo, in quanto non sono del tutto note le condizioni su cui calcolare il compenso: numero di unità e tipologia (alloggi, negozi, box) e loro stato (occupati o sfitti)». Significa, ancora un volta, una richiesta di risorse documentata in modo approssimativo e insufficiente. Tanto che, e in questo caso il linguaggio tecnico dei ricercatori mette in luce una situazione che sembra assurda, sarebbe stato «opportuno» fornire maggiori dettagli «al fine di permettere quantomeno di verificare la correttezza» dei conteggi. Significa che i bilanci non solo sono confusi, ma anche poco controllabili. Nello stesso rendiconto del 2011 l’Aler dichiara un risparmio di circa 400 mila euro, mentre invece gli esperti dell’università scoprono una «diseconomia di 55 mila».

Una giravolta di cifre ancor più incomprensibile si verifica poi per le imposte di registro. Nel preventivo 2011 Aler dichiara una necessità di 2,1 milioni. Alla fine dell’anno invece, nel rendiconto, quella somma scende in modo inspiegabile a 1,1 milioni. Il report della Bocconi mette in luce la «discordanza» e segnala che sarebbe necessario un assestamento di bilancio da 400 mila euro. La conclusione è secca: «le modalità di costruzione e di presentazione del rendiconto 2011 non permettono una chiara valutazione dei risultati raggiunti e, soprattutto, delle modalità di definizione del compenso». Conti talmente opachi da rendere impossibile una comprensione dettagliata di come stia andando la gestione di 28 mila case popolari. Anche alla luce di questa ricerca il Comune ha prorogato l’accordo con Aler di soli 6 mesi (scadrà a metà 2013). Poi valuterà se andare avanti.

fonte:

http://milano.corriere.it

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